Năm 2024, tình hình bất động sản tại Đà Nẵng và các vùng lân cận đang phải đối mặt với một loạt thách thức nghiêm trọng, tiếp tục duy trì trạng thái trầm lắng kéo dài từ năm trước. Mặc dù có xuất hiện một số dấu hiệu tích cực, như việc một số phân khúc ghi nhận sự gia tăng nhẹ về nhu cầu hoặc giá bán, nhưng những yếu tố này chưa đủ mạnh để tạo nên một xu hướng phục hồi rõ rệt và toàn diện.
Theo báo cáo mới nhất của Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group), tình hình thị trường bất động sản tại Đà Nẵng và các khu vực lân cận vẫn tiếp tục ghi nhận sự trầm lắng, cho thấy không có dấu hiệu đáng kể của sự hồi phục. Bức tranh tổng thể của thị trường vẫn bị chi phối bởi sự giảm sút trong giao dịch và thanh khoản, cũng như sự suy giảm giá trị bất động sản ở nhiều phân khúc.
Để có cái nhìn sâu hơn về thực trạng này, chúng ta cần thực hiện phân tích chi tiết từng phân khúc của thị trường bất động sản tại khu vực Đà Nẵng và các vùng phụ cận. Việc này không chỉ giúp chúng ta nhận diện rõ các vấn đề hiện tại mà còn dự đoán được xu hướng phát triển trong tương lai. Các phân khúc chính như đất nền, căn hộ, nhà phố/biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng đều cần được xem xét kỹ lưỡng để hiểu rõ hơn về những yếu tố ảnh hưởng đến sự trầm lắng hiện tại và khả năng phục hồi của từng phân khúc.
Phân tích chi tiết từng phân khúc sẽ giúp các nhà đầu tư, doanh nghiệp và các bên liên quan có cái nhìn toàn diện về thị trường, từ đó đưa ra các chiến lược hợp lý để đối phó với các thách thức và tận dụng những cơ hội còn tồn tại.
Tình hình thị trường bất động sản ở Đà Nẵng và các vùng lân cận năm 2023
- Phân khúc đất nền: Khó khăn trọng tâm
Năm 2023 chứng kiến sự giảm giá đáng kể trong phân khúc đất nền tại Đà Nẵng và các tỉnh lân cận. Cụ thể, giá bán sơ cấp giảm từ 7% đến 9% so với lần mở bán trước đó, trong khi giá bán thứ cấp giảm từ 8% đến 10% so với đầu năm. Điều này phản ánh sự giảm sút trong nhu cầu và sự gia tăng cạnh tranh trong phân khúc này.
Giao dịch đất nền chủ yếu diễn ra trong nửa đầu năm, tập trung ở những sản phẩm có giá từ 44,5 đến 59,5 triệu đồng/m2 tại Đà Nẵng và 10,6 đến 11,3 triệu đồng/m2 tại Quảng Nam. Mặc dù có một số giao dịch xảy ra, nhưng nguồn cung mới giảm mạnh, chỉ đạt khoảng 696 nền từ 08 dự án, giảm tới 74% so với năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới chỉ đạt 31%, tương đương với khoảng 218 nền, thấp hơn 15% so với năm trước.
- Phân khúc căn hộ: Những điểm sáng lẻ tẻ
Trong khi phân khúc đất nền gặp khó khăn, phân khúc căn hộ lại cho thấy một số dấu hiệu tích cực hơn. Giá bán thứ cấp giảm từ 2% đến 6% so với đầu năm do người bán phải giảm giá để tăng thanh khoản. Ngược lại, giá bán sơ cấp lại tăng từ 3% đến 5%. Sức cầu chung tăng 9 điểm phần trăm so với năm 2022, chủ yếu nhờ vào một dự án mới mở bán tại quận Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng).
Giao dịch tập trung chủ yếu vào các dự án tầm trung với mức giá từ 50 đến 60 triệu đồng/m2. Nguồn cung sơ cấp tăng 29% so với năm 2022, đạt khoảng 1.731 căn từ 14 dự án, chủ yếu tập trung tại Đà Nẵng. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 42%, tương đương với 734 căn, tăng 66% so với năm trước.
- Phân khúc nhà phố/biệt thự: Tình hình khó khăn và giảm thanh khoản
Phân khúc nhà phố và biệt thự ghi nhận giá bán thứ cấp giảm từ 5% đến 7% so với cùng kỳ năm trước, trong khi giá bán sơ cấp vẫn giữ ổn định. Sự trì trệ này một phần do các dự án bị ngừng triển khai vì vướng mắc pháp lý, thiếu vốn, và ảnh hưởng từ khó khăn chung của thị trường. Tâm lý nhà đầu tư trở nên tiêu cực, dẫn đến thanh khoản thị trường liên tục sụt giảm từ cuối quý 2/2022.
Sức cầu chung ở mức thấp với tỷ lệ tiêu thụ chỉ tương đương 16% so với năm trước. Giao dịch chủ yếu diễn ra ở nhóm sản phẩm nhà liên kế có mức giá trung bình dưới 10 tỷ đồng/căn. Nguồn cung giảm 46% so với năm 2022, đạt khoảng 882 căn từ 15 dự án.
- Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng: Sự sụt giảm rõ rệt
- Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chứng kiến sự giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ ở tất cả các loại hình.
- Biệt thự nghỉ dưỡng: Sức cầu giảm mạnh, đạt mức thấp nhất trong 5 năm qua, chỉ bằng 7% so với năm 2022. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, và nguồn cung sơ cấp giảm còn 62% so với cùng kỳ năm trước, tập trung chủ yếu tại Quảng Nam và Thừa Thiên Huế, chiếm khoảng 86% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.
- Nhà phố/shophouse: Thị trường ghi nhận không có giao dịch phát sinh. Giá bán sơ cấp dao động từ 7,1 đến 16,3 tỷ đồng/căn và không có nhiều biến động so với năm trước. Nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 16% so với năm trước, phần lớn đến từ các dự án mở bán trước đó.
- Condotel: Sức cầu giảm chỉ bằng 3% so với năm 2022, và giao dịch tập trung chủ yếu vào các sản phẩm có giá bán khoảng 3 – 4 tỷ đồng/căn. Giá bán sơ cấp không biến động nhiều so với năm trước, trong khi giá bán thứ cấp giảm từ 10% đến 15% do khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Nguồn cung sơ cấp giảm còn 61% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu từ hàng tồn kho của các dự án cũ.
Dự báo thị trường bất động sản của Đà Nẵng và các vùng lân cận năm 2024
- Phân khúc đất nền: Dự đoán về sự giảm giá và thanh khoản
Dự báo cho năm 2024, nguồn cung phân khúc đất nền có thể giảm nhẹ so với năm 2023, dự kiến dao động từ 450 đến 550 nền, chủ yếu tập trung tại Đà Nẵng và Quảng Nam. Khu vực Thừa Thiên Huế vẫn tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến tiếp tục duy trì ở mức ổn định hoặc không có nhiều biến động. Thanh khoản và mặt bằng giá thứ cấp có khả năng tiếp tục giảm, đặc biệt ở những dự án chưa hoàn thiện pháp lý và nhóm khách hàng sử dụng vốn vay.
- Phân khúc căn hộ: Dự báo tăng cung và kích cầu
Dự kiến nguồn cung mới trong phân khúc căn hộ sẽ dao động từ 800 đến 1.000 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động hoặc có thể điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực chi phí đầu vào. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ ân hạn gốc, và lãi vay ngân hàng sẽ tiếp tục được đẩy mạnh nhằm kích cầu thị trường.
- Phân khúc nhà phố/biệt thự: Xu hướng khó khăn và thiếu hụt cung
Nguồn cung mới và sức cầu trong phân khúc nhà phố và biệt thự dự kiến sẽ tiếp tục khan hiếm, tương đươ/ng năm 2023, dao động khoảng 200 đến 250 căn, phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án mở bán trước đó. Sức cầu có thể tăng nhẹ, nhưng khó có sự đột biến trong ngắn hạn, và chủ yếu tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện. Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến duy trì ổn định.
- Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng: Dự báo về sự trầm lắng tiếp tục
Với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, dự kiến nguồn cung sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp. Thanh khoản thị trường có thể tiếp tục gặp khó khăn và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp dự kiến duy trì ổn định. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, và giãn tiến độ thanh toán sẽ tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng để đối phó với tình trạng trầm lắng hiện tại.
Kết luận
Năm 2024 dự báo sẽ tiếp tục là một năm đầy thách thức đối với thị trường bất động sản tại Đà Nẵng và các khu vực lân cận. Trong khi một số phân khúc như căn hộ có thể bắt đầu thể hiện những tín hiệu tích cực, như sự gia tăng nhẹ về nhu cầu hoặc giá bán, thì bức tranh toàn cảnh của thị trường vẫn chủ yếu bị chi phối bởi tình trạng trầm lắng kéo dài.
Nhiều yếu tố đang góp phần làm gia tăng khó khăn cho thị trường bất động sản. Đầu tiên, nguồn cung bất động sản vẫn đang giảm, với số lượng dự án và sản phẩm mới đưa ra thị trường ở mức thấp. Điều này không chỉ làm hạn chế sự lựa chọn cho người mua mà còn tạo ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các dự án hiện có.
Thanh khoản thị trường cũng tiếp tục ở mức thấp, điều này có nghĩa là số lượng giao dịch thành công giảm sút, và việc mua bán bất động sản trở nên khó khăn hơn. Sự khó khăn này phần lớn bắt nguồn từ việc người mua tiềm năng còn e dè trước những rủi ro và bất ổn hiện tại, cũng như từ việc các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn và tín dụng.
Về giá bán, thị trường tiếp tục chứng kiến sự ổn định hoặc giảm nhẹ. Điều này cho thấy sự thiếu hụt nhu cầu mạnh mẽ và ảnh hưởng từ tình trạng trầm lắng chung. Mặc dù có những nỗ lực từ các chủ đầu tư để điều chỉnh giá bán nhằm thu hút khách hàng, nhưng sự giảm sút về giá vẫn chưa đủ để kích thích sự hồi phục mạnh mẽ của thị trường.
Để đối phó với những thách thức này, việc áp dụng các chính sách hỗ trợ và điều chỉnh chiến lược trở nên vô cùng quan trọng. Các chính sách như giảm lãi suất, hỗ trợ tài chính, hoặc các chương trình khuyến mãi và chiết khấu có thể giúp tạo động lực cho thị trường. Đồng thời, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần điều chỉnh chiến lược của mình, chẳng hạn như đổi mới sản phẩm, tối ưu hóa chi phí, hoặc cải thiện dịch vụ khách hàng, nhằm thích ứng với những biến động hiện tại và chuẩn bị cho sự phục hồi trong tương lai.
Sự phối hợp giữa các chính sách hỗ trợ từ chính phủ và các chiến lược điều chỉnh của các doanh nghiệp sẽ đóng vai trò quyết định trong việc vượt qua giai đoạn khó khăn này, đồng thời tạo nền tảng cho một sự phục hồi bền vững và lâu dài của thị trường bất động sản.
About The Author
